Vakblad financiële Planning nr. 2004/02, blz. 30-33 (Kluwer)
Inleiding
De financieel planner is geen makelaar of notaris. Het is echter wel handig om enige kennis te hebben van de jurisprudentie rond gebreken in de woning die opkomen nadat die woning is verkregen. In sommige gevallen kan een schadevergoeding van de verkoper worden verkregen en incidenteel kan de koop ook nog worden ontbonden.
De verkoper heeft met betrekking tot de onroerende zaak een informatieplicht. De verkoper moet melding maken van alle rechten en plichten die op de onroerende zaak rusten en van de feiten die de koper niet direct kan ontdekken. Als er lijdende erfdienstbaarheden op de onroerende zaak rusten, bijvoorbeeld de plicht tot verlenen van het recht op overpad, dan moet de koper hiermee uitdrukkelijk akkoord gaan. Dit geldt ook als de onroerende zaak wordt verhuurd of verpacht (koop breekt geen huur).
Ook technische gebreken aan de onroerende zaak moet de verkoper melden, bijvoorbeeld als er sprake is van een verontreinigde bodem of van verwerking van asbest in het pand. Doet hij dat niet dan schiet hij tekort in zijn informatieplicht en kan de koper hem hierop aanspreken. De koper heeft echter ook een onderzoeksplicht. De gebreken die de koper redelijkerwijs zelf kan ontdekken, zoals verrotte raamkozijnen, zijn voor eigen risico.
Wat nu echter als de koopovereenkomst is gesloten, de woning is getransporteerd en de koper ontdekt dan gebreken, waar iets aan gedaan moet worden? De afgelopen jaren is daar regelmatig jurisprudentie over verschenen. In deze bijdrage bespreek aan aantal ‘grappige’ uitspraken,, waar de koper soms gelijk en soms ongelijk kreeg.
Wacht niet te lang met het melden van de klacht
Na de koop in 2017 ontdekte de koper dat de schoorsteen lekte en niet bruikbaar was. Hij wist in ieder geval op 18 april 2019 dat de lekkage werd veroorzaakt door vochtdoorslag ter plaatse van de schoorsteen. Toch heeft hij pas op 7 april 2020 bij verkoper over de lekkage geklaagd. Dat is te laat. De reparatiekosten van € 50.393 komen voor rekening van de koper.[1]
Klagen na circa negen maanden kan we tijdig zijn. In deze casus stonden de eerdere gebreken (lekkages en scheurvorming) los van elkaar en konden steeds worden opgelost. De aard en de ernst daarvan duidden er niet op dat het symptomen waren van het grotere gebrek dat later bleek. Nadat kopers het vermoeden kregen dat er sprake zou kunnen zijn van ernstiger (bouwkundige) gebreken, hebben zij de verkoper] daarvan meteen in kennis gesteld en nader onderzoek laten doen. Nadat de uitkomsten van het onderzoek bekend waren, is meteen – en dus tijdig – bij de verkoper geklaagd.[2]
Geef de verkoper een redelijke termijn op gebreken te herstellen
Na de koop bleken er diverse gebreken. De schadevergoeding deels toegewezen (de verkoper was twee weken in de gelegenheid om een vergunning voor het dakterras te krijgen en de verwarmingsinstallatie aan te passen. In deze twee weken was hij zelfs niet begonnen) en deels afgewezen (de verkoper heeft geen tijd gekregen de schade aan de gas- en elektra-installatie zelf te herstellen).[3]
Normaal gebruik kunnen maken van de woning
Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van kopers als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.
Gerepareerde dak was toch lek
In deze casus kochten kopers een woning met een gerepareerd dak. Verkopers hadden aangegeven dat het lek was verholpen met een volledige vernieuwing van het dak. Daarmee hoefden kopers geen verder onderzoek te doen. Zij hebben de onderzoeksplicht niet geschonden. Door het lekke dak was de woning niet normaal te gebruiken. De verkopers moesten de reparatiekosten alsnog betalen.[4]
Eenzelfde situatie speelde bij een lek zolderdak. De koper werd veroordeeld tot de reparatiekosten van € 2.100.[5]
Ook bij een gerenoveerde woning leidde lekkages tot een schadevergoeding van de verkoper.[6]
Lekkage in het souterrain
Verkoper heeft in vragenlijst ingevuld dat er sprake is (geweest) van vochtdoorslag in souterrain, zonder te vermelden of die vochtdoorslag nog steeds bestond en zonder iets te vermelden over de ernst. Verkoper had echter al 13 jaar te maken met meerdere vochtproblemen in het souterrain. Gelet op zijn wetenschap heeft hij onvoldoende aan zijn mededelingsplicht voldaan. De problemen staan aan normaal gebruik als woning in de weg. De verkoper moet de herstelkostehn van € 34.000 vergoeden.[7]
Zwammen in de woning
In een andere casus ontdekte de koper vlak na de levering van de woning een zwam die op meerdere plekken in de woning door de naden van de plinten groeide. De woning was daardoor niet te gebruiken. De rechter is van mening dat verkopers dit wisten en ten onrechte niets hebben vermeld. Uit onderzoek bleek verder dat het lijkt dat de zwam is ontstaan in de voormalige kelder van de woning, die niet toegankelijk is gemaakt door de verkoper. Daarmee schond hij zijn mededelingsplicht. De kosten van verwijdering van de zwam komen alsnog voor zijn rekening.[8]
Houtworm
De koper heeft geen (andere) stukken overgelegd waaruit volgt dat is vastgesteld dat de vloeren in zodanig slechte staat waren dat deze verwijderd en vervangen moesten worden én dat dit het gevolg was van de aanwezigheid van houtworm. Nu de bewijslast bij de koper ligt en hier niet aan is voldaan, is de woning voor normale bewoning beschikbaar. Er wordt daardoor ook niet meer aan dwaling toegekomen.[9]
(Geen) verborgen gebreken
Indien gebreken aan de gekochte woning vooraf kenbaar zouden zijn geweest zijn ze niet verborgen. In deze casus is er een bouwkundig onderzoek gedaan, maar de bouwkundige is niet onder de vloer gaan kijken. Er was wel een kruipruimte aanwezig. Bij een deugdelijk bouwkundig onderzoek zou zijn gebleken (kenbaar) dat vloerbalken (deels) rot waren. Er is dan ook geen sprake van verborgen gebrek.[10]
Meetfouten
In zijn algemeenheid geldt dat een koper van een woning die wordt aangeboden via een NVM-makelaar ervan mag uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de Meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Dat kan anders zijn indien de omstandigheden van het geval de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op verkopende makelaar. Kopers mogen er in beginsel op vertrouwen dat de Meetinstructie was toegepast en dat dus het in de verkoopbrochure vermelde aantal vierkante meters overeenkwam met het werkelijke woonoppervlak van de woning. Na de overdracht van de woning bleek dat op de tweede verdieping 23m2 ten onrechte als woonoppervlak is aangemerkt. De kopers claimde dat zij € 25.000 minder zouden hebben betaald. Dit bedrag was gebaseerd op een offerte om de 23m2 bewoonbaar te maken. De rechter gaat hier deels in mee. De makelaar is verantwoordelijk voor de juiste vermelding van het aantal woon m2. OP het moment van aankoop beschikten de kopers nog niet over de offerte. De rechter schat dan ook dat zij dan € 5.000 minder hadden betaald voor de aankoop.[11]
In een andere casus kreeg de koper ook gelijk. Een VBO-makelaar had de Meetinstructie niet toegepast. Na overdracht van de woning bleek de woning 17m2 kleiner te zijn dan de opgave van de makelaar (180m2). De koper betoogde dat zij die woning niet hadden gekocht als ze dit hadden geweten. Ze hadden de woning namelijk niet op Funda gezien, omdat ze daar selecteerden op woonoppervlakte. De verkoper (directeur van een makelaardij) had een verkoopmakelaar van zijn eigen kantoor ingeschakeld en die makelaar heeft bij het bepalen van de woonoppervlakte niet de Meetinstructie in acht heeft genomen. Deze nalatigheid van de verkoopmakelaar aan wordt ook aan de verkoper toegerekend. De verkoper moet de schade van € 50.000 vergoeden aan de koper.[12]
Dwaling of non-conformiteit[13]
Het belangrijkste gevolg van het feit dat een overeenkomst onder invloed van een wilsgebrek tot stand is gekomen, is dat de overeenkomst daardoor vernietigbaar is geworden. Degene, die gehandeld heeft onder invloed van een wilsgebrek, kan de overeenkomst altijd achteraf vernietigen. Natuurlijk moet hij wel het wilsgebrek kunnen bewijzen. In de wet zijn vier wilsgebreken opgenomen:
- dwaling;
- bedrog;
- bedreiging;
- misbruik van omstandigheden.
Bij dwaling[14] is de overeenkomst aangegaan als gevolg van een onjuiste voorstelling van zaken. Anders dan bij bedrog hoeft het bij dwaling niet te gaan om een opzettelijke misleiding. Er kan een beroep op dwaling worden gedaan als er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken en de overeenkomst niet tot stand was gekomen als de voorstelling van zaken juist was geweest.
Er is niet alleen sprake van dwaling als er iets op een verkeerde manier is voorgesteld, maar er kan ook sprake zijn van dwaling als zaken niet zijn vermeld. Uiteraard wordt het redelijk denken van een persoon wel als uitgangspunt genomen.
Problemen met waterafvoer
In deze casus stellen de kopers dat de riolering, de Individuele Behandeling van Afvalwater (IBA), isolatie en hemelwaterafvoer van de woning niet voldoen. Ze ondervinden daar zoveel problemen van dat zij menen dat de verkoper daarvan de schadelijke gevolgen moeten voldoen. Allereerst vorderen de kopers opheffing van het nadeel vanwege dwaling (6:228 lid 1 onder a, respectievelijk b jo. 6:230 BW). De overeenkomst is gesloten onder invloed van dwaling, vanwege een onjuiste voorstelling van zaken die voortkomt uit door verkoper verstrekte inlichtingen en mededelingen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Daarnaast vorderen zij schadevergoeding op grond van non-conformiteit van de woning (7:17 BW jo 6:74 BW). De rechtbank wijst deze vorderingen af.
Bij de beoordeling van de dwaling spelen ook de onderzoeksplicht en mededelingsplicht een rol. Voor een terecht beroep op dwaling is nodig dat de dwalende (hier: de koper) op het moment van sluiten van de koopovereenkomst zich onder een verkeerde voorstelling van zaken bevindt. Daarbij is van belang dat waar de koper over dwaalt voor hem zó belangrijk is dat hij de overeenkomst niet of niet in dezelfde vorm zou zijn aangegaan, indien hij op de hoogte was van de daadwerkelijke situatie. Bijvoorbeeld door een lagere koopprijs te bedingen. Na de aankoop was de koper teleurgesteld over de staat van de woning en de hiermee samenhangende beperking van het woongenot. Toch is de rechtbank van oordeel dat uit de feiten niet volgt dat in objectieve zin sprake is (geweest) van dwaling of non-conformiteit als bedoeld in artikel 6:228 BW respectievelijk 7:17 BW.[15]
Paalrot
In de casus waar de koper zich beroep op dwaling, omdat het fundament van de woning ernstig is aangetast door paalrot, oordeelt de rechter als volgt. De rechtbank concludeert dat de verkoper niet wist en evenmin behoorde te weten dat er sprake was van een gebrekkige fundering. Dit betekent dat beide partijen te goeder trouw hebben gehandeld. Daarmee komt de rechter niet aan dwaling toe en komen de herstelkosten voor rekening van de koper.[16]
Het beginsel van de non-conformiteit
Ten tijde van de koop was de woning slechts gedeeltelijk voorzien van muur- en dakisolatie. Het hof deelt de opvatting van de rechtbank dat dit een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat en dat de woning de feitelijke eigenschappen bezat voor normaal gebruik. Mede in aanmerking genomen dat het hier om een pand uit 1948 ging, mochten de kopers redelijkerwijze niet verwachten dat de woning zou voldoen aan de eisen die de overheid stelt of zal gaan stellen in het kader van de energietransitie. Ook de omstandigheid dat het gebrek aan isolatie hoge energielasten tot gevolg heeft, maakt het voorgaande niet anders. De kopers konden bovendien uit de NVM-vragenlijst afleiden dat het gasverbruik fors was. Er kan geen beroep worden gedaan op het beginsel van de non-conformiteit.[17]
As is, where is’-clausule
Een ‘as is-where is’ clausule is een bepaling in een koopovereenkomst waarin wordt verklaard dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van overdracht. In wezen worden alle risico’s bij de koper gelegd. Deze clausule kom je ook vaak tegen bij aankopen via een veiling. De clausule kan er als volgt uitzien.
Artikel uit de koopovereenkomst met “as is”, where is clausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan (bijvoorbeeld, JvdB) 80 jaar oud is, dat de onroerende zaak (grondig) gerenoveerd moet worden en dat de verkoper de onroerende zaak niet recentelijk feitelijk heeft gebruikt. In verband hiermee wil verkoper geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare/verborgen gebreken. (…) In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande model-tekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de (feitelijke) eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak ‘ as is, where is’ . Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden. Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier wel /geen gebruik van gemaakt.
Verkopers hebben wel de plicht om bekende gebreken volledig en eerlijk aan de koper te melden. Voldoet de verkoper niet aan de mededelingsplicht, dan kan hij zich niet verschuilen achter de as is where is clausule. Kopers moeten grondig onderzoek doen naar het onroerend goed voordat ze tot aankoop overgaan. Als er na de verkoop ernstige gebreken aan het licht komen, zoals verborgen gebreken, hebben kopers in beginsel weinig mogelijkheden om de verkoper alsnog aansprakelijk te stellen.
Met een dergelijke clausule kan zelden een beroep worden gedaan op dwaling en/of non-conformiteit.[18] Een belangrijke reden om de koper ongelijk te geven, lag in het feit dat de koper (grondig) onderzoek had gedaan.
Bewijslast
De stelplicht en de bewijslast van de gebreken ligt bij de koper. De rechter moet dus door de koper worden overtuigd dat er gebreken zijn. Uit de rapportage van het Bureau van Bouwpathologie, die de kopers aan hun stellingen ten grondslag hebben gelegd, kan naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat sprake is van een lekkage in het plafond in de keuken. Kopers hebben daarmee dus onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een lekkage in het plafond van de keuken waardoor het normale gebruik van de woning wordt aangetast.[19]
Te leveren bewijs kan door alle middelen worden geleverd. Zo ook door de rapporten van de deskundigen waarop partijen zich over en weer beroepen. Die rapporten hebben vrije bewijskracht. Daarnaast is het mogelijk met foto’s en getuigenverklaringen te werken.[20]
Conclusie
Het kopen van een woning brengt nogal wat met zich. Onderhandelen over de prijs, bouwkundig onderzoek en zorgen voor een financiering. Als dan na de verhuizing gebreken optreden is dat zwaar frustrerend. Mochten de gebreken echter worden ontdekt dat is het zaak dit zo snel mogelijk te melden bij de verkoper. Geef de verkoper (indien dat mogelijk is) een redelijke termijn om de gebreken zelf te herstellen. Gebeurt dit niet dan is de stap naar de rechter noodzakelijk. IN veel gevallen moet echter wel reparatie plaatsvinden. De stelplicht en de bewijslat van het gebrek ligt bij de koper. Zorg voor voldoende foto’s, verklaringen van deskundigen en/of andere bewijsmateriaal dat het gebrek er ook is. Doe dit voordat de aanpassing plaatsvindt. Bewaar alle facturen en betalingsbewijzen.
Vraag, voor de aankoop, altijd of de verkopende makelaar de Meetinstructie heeft toegepast. Laat bij eigen keuring nameten of het aantal woon m2 overeenkomt met het aantal dat op Funda staat vermeld.
Indien een oudere woning wordt gekocht, waarbij in de koopovereenkomst een ‘as is-where is’ clausule is opgenomen, is een eigen aankoopkeuring noodzakelijk. Gebeurt dit niet dan zijn eventueel later opkomende gebreken vrijwel niet meer te verhalen op de verkoper.
[1] Rechtbank Den Haag 23 februari 2022, nr. C/09/608284 / HA ZA 21-220, ECLI:NL:RBDHA:2022:1750.
[2] Hof ’s-Hertogenbosch 6 oktober 2023, nr. 200.314.312_01, ECLI:NL:GHSHE:2023:3086.
[3] Rechtbank Rotterdam 25 februari 2022, nr. 9405874, ECLI:NL:RBROT:2022:1611.
[4] Rechtbank Noord-Holland 2 maart 2022, nr. 9411704 \ CV EXPL 21-4346, ECLI:NL:RBNHO:2022:1923.
[5] Rechtbank Noord-Holland 18 januari 2023, 9996589 \ CV EXPL 22-3400, ECLI:NL:RBNHO:2023:625.
[6] Hof Den Haag 14 november 2023, nr. 200.299.214/01, ECLI:NL:GHDHA:2023:2139.
[7] Rechtbank Oost-Brabant 8 februari 2023, nr. C/01/382917 / HA ZA 22-339, ECLI:NL:RBOBR:2023:510.
[8] Rechtbank Noord-Nederland 18 maart 2022 nr210267 ECLI:NL:RBNNE:2022:1289.
[9] Rechtbank Rotterdam 31 januari 2023 nr. 10024901, ECLI:NL:RBROT:2023:609.
[10] Rechtbank Rotterdam 28 april 2022, nr.9370853, ECLI:NL:RBROT:2022:3202.
[11] Rechtbank Noord-Holland 11 mei 2022, nr. C/15/315170 / HA ZA 21-201, ECLI:NL:RBNHO:2022:5592..
[12] Rechtbank Rotterdam 13 juli 2022, nr. C/10/629518 / HA ZA 21-1023, ECLI:NL:RBROT:2022:7522
[13] Non-conformiteit betekent dat een zaak niet de eigenschappen heeft die van de zaak mochten worden verwacht op grond van een koopovereenkomst.
[14] Art. 6:228 BW.
[15] Rechtbank Overijssel 3 november 2021 nr. C/08/257651 / HA ZA 20-476, ECLI:NL:RBOVE:2021:5012.
[16] Rechtbank Noord-Holland 29 juni 2022 nr. C/15/318470 / HA ZA 21-395, ECLI:NL:RBNHO:2022:6444.
[17] Hof ’s-Hertogenbosch 6 september 2022, nr. 200.292.788_01, ECLI:NL:GHSHE:2022:3091.
[18] Rechtbank Overijssel 18 januari 2023, nr. C/08/285089 / HA ZA 22-308, ECLI:NL:RBOVE:2023:286.
[19] Hof Arnhem-Leeuwarden 7 februari 2023 nr. 200.309.985/01, ECLI:NL:GHARL:2023:2702.
[20] Hof Den Haag 17 oktober 2023, nr. 200.305.719/01, ECLI:NL:GHDHA:2023:1924.