Fiscalisten en accountants komen niet heel vaak in aanraking met jurisprudentie van het Klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid). Op 19 oktober 2020 is door het Kifid een uitspraak gedaan of een financiële instelling het voor een hypothecaire geldlening te hanteren rentepercentage mag verhogen met een opslag, omdat een woning een bedrijfswoning is.
Fiscaal Advies, nr. 2021/1.
De casus
Belanghebbende heeft een bedrijfswoning gekocht. Hij financiert deze woning met een hypothecaire geldlening. De financiële instelling hanteert voor deze lening een rentepercentage verhoogd met een opslag van 0,8%, omdat de woning volgens het bestemmingsplan een bedrijfswoning is en daarmee een afwijkend onderpand is.
Belanghebbende vindt deze opslag van 0,8% ‘onredelijk bezwarend’ (afdeling 6.5.3 van het Burgerlijk Wetboek). In het Kadaster is het perceel van de woning namelijk aangeduid als ‘privé́/wonen’. Belanghebbende stelt verder dat hij op geen enkele lening ooit te laat heeft afgelost of te late rentebetalingen heeft gedaan. Bovendien is er voldoende overwaarde in de woning.
De financiële instelling betoogt dat zij altijd een toeslag hebben bij bedrijfswoningen. Navraag bij de gemeente leerde de instelling dat de bestemming ‘bedrijfswoning’ is. Daarnaast heeft de instelling een aantal voorbeelden gegeven waaruit blijkt dat zij altijd de toeslag hanteren. De voorbeelden zien op woningen op bedrijfsterreinen en recreatiewoningen.
Het Kifid
De gemeente geeft aan dat de bestemming ‘bedrijfswoning’ is en in de koopovereenkomst en leveringsakte van belanghebbende is opgenomen dat de woning een bedrijfswoning is en op die manier gebruikt wordt. Op basis van deze informatie staat voor de Commissie vast dat de huidige bestemming van de woning ‘bedrijfswoning’ is.
De financiële instelling mag zelf bepalen of zij een opslag in rekening brengt. Voorwaarde is dat deze opslag binnen de grenzen van de wet en de normen van de redelijkheid en billijkheid blijft. Het Kifid vindt het niet onbegrijpelijk dat de financiële instelling een lijn trekt voor alle bedrijfswoningen. Het beleid is derhalve naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.[1]
Om tot de conclusie te komen dat de opslag van 0,8% ‘onredelijk bezwarend’ is, moet er worden getoetst of de opslag onduidelijk is. Volgens het Kifid is dit niet het geval nu de opslag is beschreven in de leningsvoorwaarden en op de website van de financiële insteling. Daarmee krijgt belanghebbende ongelijk.
Tenslotte
Opvallend is dat het Kifid geen aandacht besteed aan de opmerking dat het Kadaster aangeeft dat er sprake is van een privéwoning. Blijkbaar is de etikettering bij de gemeente doorslaggevend. Het is verder begrijpelijk dat belanghebbende procedeert. De opslag van 0,8% is best behoorlijk. Er zijn twee leningen van 2,3% en 3,1%. Beiden kregen de opslag. Als belanghebbende dit pand had gekocht met alleen een woonbestemming had hij de opslagen niet hoeven te betalen. De bestemming omzetten naar woonbestemming leidt tot het verval van de opslagen. Het is dan echter nog maar de vraag of belanghebbende zijn bedrijf kan blijven uitoefenen. Al met al een wat ongemakkelijke uitspraak.
[1] Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2020-851 19 oktober 2020.